博时基金公募REITs业务负责人吴云
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自2020年4月我国公募REITs正式启动三年来，迄今市场上已经有27只公募REITs产品上市，目前发行的公募REITs项目仍以国有股东背景为主，民企REITs仅有两单。关于民营企业参与公募REITs试点探索及展望，日前，博时基金REITs投委会执行主任委员、公募REITs业务负责人吴云先生在接受《21世纪经济报道》专访中分享了他的观点。
民企参与REITs市场空间广阔
吴云认为，市场上民企REITs较少主要有两方面原因，一是与境外市场以商业不动产作为REITs底层资产不同，国内公募REITs以基础设施行业作为试点先驱，试点行业主要包括高速公路、能源发电、仓储物流等基础设施领域，具有重资产、投资回收期较长等特点，主要由国有企业投资运营。
二是在国内公募REITs初步试点阶段，民企对这一新型产品的认识尚不充分，市场观望情绪相对较大，随着首批项目的示范效应凸显，民企的市场参与热情开始逐步提升，筹备及申报REITs的数量也在不断增加，但从项目的前期准备到中期的申报审核，以及后期的发行上市也需要一定的时间。
优质民企REITs项目需要具备哪些要素？除满足REITs相关政策基本要求，包括但不限于资产合规、原则上运营达到三年、净现金流分派率不低于4%等条件之外，优质的民企项目还存在两点共性特征：
一是从企业资质来看，目前上市的两单民企无论是京东仓储物流还是东久产园REIT，原始权益人均为其行业龙头。据了解，顺丰、菜鸟等物流行业龙头、金风科技作为国内风电龙头也在积极筹备REITs工作。龙头企业的资产规模较大，满足发行条件的成熟项目相对较多，可用于扩募的储备资产较为丰富，扩募能力更强；同时运营管理能力更强，财务情况也更为稳健，发行REITs的可行性更高。
二是从资产条件来看，优质REITs项目要求底层资产运营比较稳定、经营风险可控，聚焦京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展、海南全面深化改革开放、黄河流域生态保护和高质量发展等国家重大战略区域。
吴云认为，民企可以通过以下三种方式参与REITs市场。一是在相关政策的支持和鼓励下，以及随着公募REITs的常态化发行的加速，民营企业作为原始权益人加入REITs市场的渠道也会越来越顺畅，上市发行效率有望进一步提升。
二是民营企业可以参与Pre-REITs储备市场，提前培育基础设施项目REITs项目。一方面，民营企业可以作为产业方，通过自有资金和社会资金建设或者收购潜力资产，待项目成熟稳定后可作为原始权益人发行公募REITs。目前市场已有多只民企参与的REITs产业基金设立。
三是民营企业可以将存量资产卖给已上市的REITs或者拟推出REITs的产权方，或者根据REITs的上市条件，针对性培育基础设施项目，待时机合适再出售，实现资金的快速修复。
近期国家出台一系列利好民营经济的政策，吴云认为，民企参与REITs市场的空间非常广阔——一是236号文调整了公募REITs项目收益和规模要求，在一定程度上也为更多民企进入提供了可能。二是随着市场常态化发行工作的推进，审核效率也有望进一步加速，许多问题已有先例可循，民企涉及的不少问题迎刃而解，上市效率也会加快。三是236号文政策将公募REITs试点范围拓展至消费基础设施领域。据不完全测算，境内大约有5000多个商业综合体，其中，多家民企拥有优质的消费基础设施资产。
从实际情况来看，目前金风科技、顺丰物流、菜鸟物流等民企项目已经在积极准备申报，相信未来民企项目会逐步增加，民营企业REITs市场未来可期，值得期待。
关于民企REITs发展的挑战和发展难点，首先国有企业和民营企业的资产体量和资产类型存在较大差异，具体来看，国有企业广泛参与基础设施项目建设和运营，但受限于资本金投入较大、回收资金较长等因素，民营企业能够参与发行REITs的行业基本局限为产业园、能源基础设施和消费基础设施，资产体量和资产类型相对有限。对于单个民营企业而言，扩募能力有待进一步加强。其次，对于REITs而言，运营管理的稳定性至关重要。民营企业在治理机制、运行体制、人员管理等方面还存在一定提升空间，资产运行效率可以进一步优化。
为推动REITs加速发展，民企可从以下入手：一是通过多渠道应做好资产储备和培育工作，尽快孵化更多成熟REITs资产，为REITs顺利退出和扩募提供保障。二是在培育资产的过程中，往往会有一些合规性的瑕疵，比如证照缺失问题，建议在一开始投资建设运营时就要协调解决，保证资产合法合规手续的完备性。三是在资产运营过程通过合理的机制设置，对运营团队形成有效的管控和激励，保正资产运营要稳定。四是与金融机构做好前期沟通，按照正式申报的要求完善相关申报材料，避免项目没有达到成熟条件就匆忙申报，提高整体的发行效率。
基金管理人需快速提升其专业能力适应REITs发展
吴云表示，关于目前REITs产品的投资价值，REITs产品不仅能够为投资者带来稳定的分红，而且也能通过二级市场买卖交易实现资本利得，收益较为稳定，市场波动性较小。同时，作为大类资产配置资产，与股票、债券市场的相关性也较低，适合长期持有。自2021年6月21日首批项目上市以来，截至2023年3月底，27只公募REITs相对发行价平均上涨超过13.5%，跑赢大盘指数。同时，多只REITs已实现分红，例如，博时蛇口产园REIT2021年分红两次，合计分红5,182.06万元，分红比例达98%；2022年第一次分红5,094.56万元，分红比例100%，并拟于近期第二次分红3,566.61万元，分红比例100%，2022年度累计拟分红金额超过8600万元。
目前，除已发行上市和扩募的蛇口产园REIT，博时基金还中标多单其他项目，资产类型非常多元，相关筹备申报工作也正在有条不紊的开展。其实，在236号文出台之前，团队也持续关注民营企业项目，在236号文推出后，我们将资产类型延申至消费基础设施，目前也有与民营企业接洽磋商。以最近调研的民营农业批发市场、民企商业综合体为例，我们的关注点包括但不限于租户结构、消费群体、区域位置、交通条件、周边竞品等问题，通过走访谈的形式了解项目的租金水平、出租率、租户满意度、经营稳定性以及历史表现等情况，重点关注公司运营团队的股东背景、经营实力、运管经验、经营评价、历史收入稳定性以及资产现金流预测和价值评估等问题。
吴云表示，无论是推动央国企REITs发展还是民企REITs发展，基金管理人都需快速提升其专业能力适应REITs的发展。一是基金管理人应不断提升资本投资管理能力，比如：选取什么样的资产进行首发，在什么时点用什么资产进行扩募，这考察的是基金管理人的投资能力，又比如采取什么样的资本结构，是否运用杠杆融资以及合理的决定杠杆比率等；
二是基金管理人应不断加强资产营运管理能力，这具体指资产的运营管理能力，不同的资产类型，管理介入的深度可能有比较大的差异，比如考虑到基础设施运营的专业性和连贯性，尤其对于提供公共产品和服务的基础设施资产，须确保REITs对国家有关监管要求的严格落实和运营管理义务的有效履行，从而保障公共利益。因此目前基础设施项目一般由REITs基金管理人和项目公司委托原始权益人作为基础设施资产的运营管理机构，各方签署运营管理协议确定相关权责利关系。
三是，基金管理人应不断完善基金运营管理能力，这主要在运营管理阶段做好信息披露和投资者关系维护等工作，这对权益性公募REITs的意义非常重要。
博时基金在证监会指导下，参与了首批基础设施公募REITs的研究和发行，成功发行了首批公募REITs——博时招蛇产园REIT，并成为首批获批扩募之一，在较广泛的范围内形成了示范性影响。
未来，博时基金也将秉承“恪尽职守，归位尽责”的基本原则，与原始权益人建立高效的沟通机制，做好项目前期的资产培育工作，同时不断加强自身投资能力和运营管理能力建设，提升价值发现和投资专业化水平，守正创新，加快自身改革，积极打造公募REITs的发行、投资和运营管理能力，打通PreREITs、REITsFOF、REITsETF等前后端产品链条，为投资者提供更专业、更全面的服务。