购房者吐槽“佣金太高”，从业者慨叹“内卷严重”——
中介服务，质价相符方能走远
(资料图片仅供参考)
中国江苏网讯 住房和城乡建设部、国家市场监管总局日前联合印发《关于规范房地产经纪服务的意见》，从加强从业主体管理、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价、加强个人信息保护、提升管理服务水平等10个方面明确监管措施。
房地产经纪行业是房地产行业的重要组成部分。省住建厅统计数据显示，我省从事房地产经纪业务的机构超过2万家，从业人员超过10万人。专家认为，房地产行业进入存量房时代，该意见的出台，对进一步提升房地产经纪服务质量、促进收费合理透明、推动房地产市场平稳有序运行具有积极意义。
现 状
强势龙头企业拥有定价话语权
《意见》印发后，业内议论最多的是房地产经纪服务费相关问题。《意见》中与经纪服务费有关的就有4条，比如关于收费标准，提出“房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用”“具有市场支配地位的房地产经纪机构，不得滥用市场支配地位以不公平高价收取经纪服务费用”；关于规范收费项目，提出“房地产经纪机构提供的经纪服务由基本服务和延伸服务组成”“房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费”。
“房产中介服务费到底该收多少”一直存在争议。记者了解到，不同的经纪机构收费标准有所不同。在南京，二手房买卖收费标准为总房款的0.6%到总房款的3%不等，支付人有选择权也有议价权，但近两年这个空间变小了。究其原因，“具有市场支配地位的房地产经纪机构”掌握大量客户资源和房源，具有强势定价权。在江苏房地产市场，一家全国连锁的房地产经纪平台以迅猛势头占据较大市场份额、成为行业龙头企业，入驻的房地产经纪机构需遵守平台规定的收费标准，不接受议价。
南京市民汤女士最近刚卖掉一套房，净得总房款570万元，由买家支付13.68万元的中介服务费。汤女士下一步打算入手的房子总价在1000万元左右，成交后要交20多万元服务费给房产经纪。是否可以换一家收费低的机构？汤女士摇摇头说：“很难，因为好的房源都在这家平台，其旗下有5个房地产经纪机构品牌，无论去哪一家，都要按照这个标准交中介服务费。”在她看来，房产经纪服务费定价标准应根据所提供服务价值而定，更重要的是，客户要有选择权议价权。
南京房地产业协会副会长兼秘书长张辉认为，房产经纪服务费的收取属于市场行为，具体标准和数额应由买卖、经纪各方协商约定。《意见》提出的“鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价”“引导由交易双方共同承担经纪服务费用”等内容具有指导意义。“房地产互联网平台不得强制要求加入平台的房地产经纪机构实行统一的经纪服务收费标准，不得干预房地产经纪机构自主决定收费标准”，则明确了房地产经纪机构的费用定价权，有利于打破行业垄断。《意见》还提出“对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管”。
争 议
经纪服务费究竟该收多少
记者了解到，汤女士提到的这家平台是房地产经纪行业龙头企业，在新房市场也有较大话语权。一些新楼盘会借助房地产经纪机构庞大的门店网络来帮助销售，成交后回报以一定比例的佣金，这被称为“分销模式”。以总价300万元的新房为例，每套房销售佣金为3万—10万元。
今年3月，某短视频网站上一位南京房产博主“火”了，他提出的“卖房返佣”模式，剑指新房和二手房买卖高佣金。在直播中，他喊出“打破楼市高佣金壁垒！二手房成交一单只收3000元、新房成交一单只收5000元”，吸引数十万粉丝，网友们纷纷在评论区留言支持，认为“中介费本来就不该这么高”。也有同行斥责他扰乱市场、打破行业规则。
有着20多年房地产经纪从业经历的张健（化名）表示，这体现出房地产经纪行业“内卷严重”。从业20多年，他经历了这个行业最繁荣的时期，彼时南京房地产经纪从业人员有5万多人。“这个行业并不像外人看起来那么容易赚钱，刚入行的从业者生存压力非常大。”他说，最近几年这个行业竞争加剧、不断洗牌，差不多有一半人离开了，预计接下来还要淘汰七八千人，“最后留下来的应该是服务更专业、更规范的从业者。”
张健团队的经营策略是深耕区域市场，对于佣金收取，他们一直采取“买卖双方各承担一半”的原则。这种相对公开透明的方式，买家和卖家更能接受。由于业绩不错，张健团队成员常常收到来自同行的“加盟邀请”。“简单说就是‘挖人’，把优秀从业者招至旗下，稳固其龙头企业市场地位。如今，南京原有的50多家本地房地产经纪机构仅剩20多家。”张健说。
“我国房地产市场转向存量房时代后，二手房销售将更加依赖房地产经纪人。《意见》将引导这个行业走向规范服务、收费透明，有利于盘活存量、带动增量，促进市场良性循环。”张健表示。
规 范
依托数据平台降低交易风险
规范房地产经纪服务，《意见》明确，市、县住房和城乡建设部门要全面推行经纪从业人员实名登记，建立健全房屋交易管理服务平台，加强对交易房源、房地产经纪机构及从业人员的管理。我省各地在这方面已有不少好做法。
南京、苏州、连云港等地实行从业人员实名服务制度，为实名信息登记的经纪人员赋予人员信息码、发放信息卡，实现“一人一卡一码”管理。
苏州市开发“房地产经纪与信用管理平台”，该平台已纳入全市7000余家备案机构以及5.6万余名从业人员数据，未来将全面覆盖房地产经纪行业。苏州还建有“苏找房”平台，推出房源验真功能，对通过验真的房源赋予“苏房码”；依托此平台推出“个人房源自主挂牌”，在满足客户自主交易需求的同时，确保房源真实性。
泰州市搭建全市二手房交易监管服务统一平台，让二手房交易变得“一目了然”，目前实现对市区28家中介机构、377家门店、2260名从业人员、1.9万多套挂牌房源的全覆盖展示，方便交易主体心中有数、自由选择。
“二手房交易流程长、手续繁琐，涉及多个环节，且房屋买卖属于大额低频交易，交易双方不熟悉相关专业知识，整个交易过程不仅耗时费力，还可能出现各种风险。”泰州市住建局相关负责人说，该局全面梳理二手房交易全流程环节，形成导航式服务8个关键节点，即找中介、找房源、算资金、办网签、办监管、办贷款、做登记、做评价。平台在每个交易节点及时提醒，以信息化操作、闭环式管理有效避免买卖双方交易风险。
省住建厅房产处相关负责人介绍，早在2015年，《江苏省房地产经纪服务标准》便颁布实施，这也是国内房地产经纪行业第一部引导性服务标准。为提升从业人员职业技能、规范房地产经纪服务，我省近年推行了很多举措。比如，举办全省房地产经纪人职业技能竞赛，2021年起将房地产经纪行业纳入各地整治规范房地产市场秩序3年专项行动，严肃查处违法违规行为，净化市场环境。仅2022年，全省共检查房地产经纪机构9889家，责令整改33次，警示约谈93家。
省住建厅将指导各地进一步加强房地产经纪行业监管，严格执行房地产中介机构备案制度，将已备案机构信息向社会公开。支持各地建立房地产经纪行业管理信息平台，加强部门信息共享，形成监管合力。鼓励各地支持房地产经纪机构规范经营，对已在市场监管部门注册、房管部门备案且信用良好的中介机构，在购房资格查询、房源信息核验等方面开通绿色通道，方便其开展业务，提高服务质量和水平。同时，完善房地产经纪人执业资格制度，指导行业组织建立健全并定期公示房地产中介机构和从业人员信用档案。